وکیل تخلیه مستاجر ملک
وکیل تخلیه مستاجر ملک ،در دسته دعاوی حقوقی مربوط به قراردادها و املاک مبحث تخلیه از رایج ترین و پرکاربردترین پرونده ها و مسائل جاری است ؛
بحث تخلیه املاک استیجاری پس از خاتمه قرارداد اجاره و یا انحلال قرارداد اجاره مطرح میگردد .
وکیل تخلیه مستاجر ملک و تخلیه املاک استیجاری می تواند شما را در مسیر تخلیه املاک مسکونی و غیر مسکونی شما یاری نماید .
انواع اجاره نامه
اجاره نامه کلیه املاک تجاری و اداری و مسکونی می توانند به شکل رسمی و عادی نگارش و منعقد گردند .
سند رسمی اجاره در دفاتر اسناد رسمی و توسط سردفتر اسناد رسمی نگارش میگردد و یک سند رسمی بوده و آثار و مزایای اسناد رسمی را دارد .
سند عادی اصولا خارج از دفاتر اسناد رسمی و توسط موجر و مستاجر ویا دفاتر املاک تتظیم میگردد
و معمولا دو نفر شاهد سند اجاره نامه عادی را امضا می کنند .
وکیل تخلیه
اوصاف اصلی عقد اجاره
با در نظر گرفتن اینکه تخلیه ملک از آثار زوال و انحلال عقد اجاره است که عموما در پایان موعد اجاره املاک موضوع تخلیه ملک
مطرح می گردد لازم است اوصاف عقد اجاره را بهتر و درست تر برسی کنیم ؛قرارداد اجاره دارای اوصاف و ویژگی های ذیل است :
قرارداد اجاره از نظر قانونی یک عقد لازم و تعهد آور است و موجر و مستاجر فقط در موارد استثنائی حق فسخ و انحلال آنرا دارند .
اجاره املاک یک قرارداد تملیکی است و مستاجر پس از عقد قرارداد در مقابل اجاره بهامالک منافع ملک می گردد و لذا نسبت به منفعت متلک است .
عقد اجاره یک قرارداد رضایی است و تشریفات خاصی برای انعقاد قرارداد شرط نیست و به صرف توافق نتیجه حاصل می گردد .
قرارداد اجاره یک عقد تملیکی است پس از تنظیم قرارداد منافع ملک برای مدت مشخص به مستاجر منتقل می گردد.
عقد اجاره اغلب برای مدت معین بوده و از طرفی ضرورت دارد موضوع قرارداد مالی باشد که در مقابل استفاده مستاجر ماندنی بوده و
نابود نگردد ،شما برای تنظیم قرارداد اجاره به مشاوره حقوقی یک وکیل متخصص حوزه قرارداد اجاره قطعا احتیاج مبرم دارید .
بیشتر بخوانید : وکیل در سعادت آباد
تخلیه ملک
به شرحی که گذشت اگر اجاره نامه رسمی و در دفتر اسنادرسمی تنظیم گشته باشد،
تخلیه ملک موضوع اجاره در صورت اختلاف مابین موجر و مستاجر با دوایر اجاری اسناد رسمی انجام می گردد.
در صورتی که اجاره نامه عادی باشد مسئله تخلیه در صلاحیت مراجع دادگستری است که اصولا توسط شوراهای حل اختلاف رسیدگی و اجار میگردد .
صلاحیت
بحث تخلیه در صلاحیت مراجع قضایی حوزه محل استقرار ملک صورت میگیرد .
در خصوص درخواست تخلیه از طریق ثبت نیز اداره اجرای محل استقرار ملک صالح به رسیدگی و اجرای تخلیه ملک با سند رسمی است ؛
اعتراض به آن نیز در صلاحیت هیئت نظارت ثبت استان است .
بهترین وکیل تخلیه مستاجر ملک در تهران می تواند مشاور و مدافع حقوق شما در جریان تخلیه ملک باشد .
وکیل دستور تخلیه
دستور تخلیه
شرایط دستور تخلیه به قرار ذیل است :
۱_اجاره نامه عادی کتبی تنظیم گشته باشد .
۲_دو نفر شاهد اجاره نامه را امضا کرده باشند.
۳_موعد مندرج در سند اجاره منقصی گشته باشد .
با تجمیع شرایط فوق موجر می تواند با مراجعه به مراجع قضایی تقاضای صدور دستور تخلیه نماید ؛
البته مرجع صالح بدون تشکیل جلسه رسیدگی دستور تخلیه صادر می کند .
البته در صورت وجود ودیعه در قرارداد اجاره اول مبلغ ودیعه در صندوق دادگستری تودیع گشته و سپس دستور تخلیه صادر میگردد.
اجرای دستور تخلیه ملک با نظارت قاضی اجرای احکام و توسط ضابطین دادگستری اجرا میگردد.
وکیل دستور تخلیه؛وکیل برای تخلیه مستاجر ملک به سادگی در دسترس شماست.
شروط مربوط به عدم انتقال منفعت
اصولا به موجب مسلمات حقوقی و متن قوانین مربوط به قرارداد اجاره املاک ؛مستاجر حق انتقال منافع مورد اجاره را از این جهت که با عقد
قرارداد اجاره مالک منافع ملک برای مدت مشخص گردیده دارد اما گاهی طرفین برای عدم انتقال منافع ملک با هم توافقی می کنند و این توافق
اشکال گوناگونی دارد به شرح ذیل :
الف)شرط عدم اجاره
به صورت شرط فعل منفی در سند اجاره شرط گردد که مستاجر حق اجاره دادن مورد قرارداد را به دیگری ندارد لکن وی حق انتقال را از
خود سلب ننموده بلکه شرط گشته ایشان منافع را به دیگری اجاره ندهد حال اگر تخلف کرده و اجاره دهد قرارداد اول قابل فسخ
و قرارداد اجاره بعدی با شخص ثالث نیز به لحاظ مقررات حقوقی یک عقد باطل محسوب نمی گردد .
ب)سلب حق اجاره به غیر
در این مورد موجر و مستاجر بایکدیگر توافق نموده اند که مستاجر حق انتقال منافع به غیر را از خود به طور کلی سلب نماید لذا به صورت
اسقاط حق و به شکل شرط نتیجه قراردادی مستاجر حق انتقال منافع تحت مالکیت خود به غیر را از خود سلب نموده است ،
پس اگر تخلف کند و مورد اجاره را به غیر اجاره دهد به جهت فقدان خق انتقال به غیر این قرارداد دوم از اساس باطل است .
ج)شرط مباشرت مستاجر در انتفاع
موجر و مستاجر در این مورد با یکدیگر توافق می کنند که ضرورت دارد مستاجر در مدت قرارداد اجاره خود شخصا مورد اجاره را مورد استفاده
قرار دهد و امکان استفاده فیزیکی و عملی شخصی به غیر از مستاجر وجود ندارد ؛این شرط نه صریحا لکن در عمل منتهی به همین
نتیجه یعنی سلب حق انتقال منافع توسط مستاجر به دیگری می گردد لذا تخلف از شرط به موجر در صورت توان اثبات موضوع
حق فسخ قرارداد اجاره را می دهد .
بهترین وکیل تخلیه مستاجر ملک در شهر تهران به سادگی در دسترس شما می باشد .
وجود تصرفات مزاحم در مورد اجاره
گاهی با وجود اسناد مالکیت برای موجر و یا عقد قرارداد اجاره اشخاص ثالثی وجود دارند که تصرفات غیر قانونی در مورد اجاره
بدون وجود حق قانونی و یا قراردادی انجام داده و آثار تصرفات مزاحم ایشان قطعا در قرارداد اجاره تاثیراتی خواهد داشت این تصرفات
و مزاحمت ها به دو صورت است :
ممکن است شخص ثالث مزاحم پس از عقد قرارداد اجاره و پیش از تسلیم عین مستاجر به مستاجر مرتکب تصرف غیرقانونی گردد ،
مستاجر دو اختیار مختلف دارد یا بر اساس غیر ممکن شدن تسلیم کامل موضوع قرارداد و یا سختی آن قرارداد را فسخ نماید و یا
قرارداد را باقی گذاشته و به عنوان مالک منافع ملک و متصرف قانونی آن به شخص مزاحم رجوع نموده و از طریق محاکم قانونی رفع
مزاحمت و تصرفات غیر قانونی وی را مطالبه نماید .
از دیگر سو اگر این مزاحمت های شخص ثالث پس از انعقاد قرارداد اجاره و تحویل آن به وی باشد مستاجر حق فسخ قرارداد
اجاره را نداشته و صرفا می تواند از شخص مزاحم مطالبه خسارت و رفع تصرفات غیرقانونی وی را از طریق دادگاه بنماید .
انحلال قرارداد اجاره
قرارداد اجاره همانگونه که توضیح داده شد از قراردادهای لازم و قطعی است و طرفین حق فسخ و انحلال آنرا ندارند مگر شرایط خاصی
که به موجب قانون و یا قرارداد و مسلمات حقوقی مربوطه پیش بینی و محقق گردند ؛موارد اصلی انحلال قرارداد اجاره شامل
جهات ذیل است :
اعمال حق فسخ از جانب مستاجر و یا موجر به موجب قانون و یا قرارداد و شروط ضمن آن
انفساخ قهری و یا بطلان قرارداد پس از تشکیل قرارداد و در میانه مدت قرارداد اجاره تنظیمی
انقضای مدت عقد اجاره و انحلال قرارداد به جهت خاتمه مدت
در کلیه موارد فوق ممکن است به جهت سوء تعبیر مستاجر از قوانین و یا عدم تفاهم و تعامل دو طرف مستاجر با وجود انحلال قرارداد
اجاره از تخلیه ملک موضوع اجاره و تحویل به مالک خودداری نماید در این شرایط است که شما به وکیل تخلیه مستاجر ملک
احتیاج دارید و برای تخلیه باید از اطلاعات حقوقی و قانونی وی بهره مند گردید.
انقضای مدت و ادامه تصرف مستاجر ملک
ممکن است با وجود وصف انقضای مدت قرارداد اجاره و تکلیف قانونی برای مستاجر به تخلیه مورد اجاره ایشان از تخلیه ملک ،
و تحویل آن به مالک خودداری کرده و بدون توجه به آثار قانونی رفتار خود به تصرف ملک مورد اجاره سابق ادامه دهد در این حالت
دو وضعیت متفاوت متصور می باشد :
در یک حالت ادامه تصرفات با اجازه موجر ملک است ؛که شرط مسئولیتش قطعا استفاده از منافع اصلی ملک می باشد و برای تعیین حدود
مسئولیت وی باید به سند اجاره مراجعه و بر آن مبنی تعیین مبلغ و حدود مسئولیت نمود البته این مبلغ قطعا اجاره بها محسوب
نمی گردد و اجرت المثل می باشد .
حالت بعدی ادامه تصرف بدون اجازه موجر است ،در این وضعیت مستاجر مرتکب تخلف عمده گشته و باید اجرت المثل بپردازد
چه عملا از ملک استفاده کرده باشد چه استفاده نکرده باشد
دعاوی طاری در دعوای تخلیه
گاهی پس از طرح دعوای تخلیه نزد دادگاه خوانده دعوا برای جلوگیری از صدور حکم علیه خود با طرح ادعا های گوناگون دعاوی
دیگری را به اصل دعوای تخلیه اضافه می‌کند که در صورت رعایت مقررات شکلی دادگاه به آن دعاوی در کنار دعوای تخلیه ملک رسیدگی می کند .
این دعاوی عمدتا عبارت از دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال عین یا منفعت یا سرقفلی ملکی و یا خسارات مورد ادعا
گاهی مستاجر قصد تخلیه داشته و در مقابل دعوای تخلیه دعوای مطالبه مبلغ رهن را مطرح می کند .
وکیل تخلیه مستاجر ملک می تواند از حقوق شما در این دعاوی دفاع کند .
بیشتر بخوانید :